Prisudviklingen på landbrugsjord i Danmark

Igennem de seneste 17 år har jordpriserne udelukkende været stigende, og gennem de seneste fire år har stigningen været markant (se figur 1). I flere medier har det været fremme at jordprisen er kommet for højt op set i forhold til rentabiliteten. En korrektion i jordprisen i nedadgående retning må derfor forventes.

I praksis afgøres jordpriser af udbuds-/efterspørgselssituationen i det lokale område hvor ejendommen er placeret og på det enkelte tidspunkt. Der er adskillige faktorer der påvirker jordprisen, såsom jordens bonitet samt den generelle tro på fremtidens indtjeningsniveau. Antallet af husdyrbesætninger i området kan have en effekt på jordpriserne, afhængigt af deres behov for jord. Husdyrbesætningernes behov for jord afgøres formentligt af økonomien i husdyrproduktionen, samt lovgivningen omkring harmonikrav. Dog er indtjeningsevnen i planteproduktionen og den reale rente kendt som to vigtige faktorer, som historisk har forklaret jordpriserne udmærket. Endvidere er det Dansk Svineproduktions langsigtede mål, at jord og svineproduktion skal ses som to adskilte forretningsområder, der hver for sig bør være rentable.

Dansk Svineproduktion har på den baggrund foretaget en analyse af jordprisens udvikling baseret på dækningsbidraget efter afholdelse af maskin- og arbejdsomomkostninger (herefter benævnt resultat før kapitalomkostninger) samt realrenten. Formålet er at undersøge om jordprisen er på et niveau, hvor der er tale om en prisboble, eller om der, set ud fra fundamentale forhold, er tale om en bæredygtig pris. Endvidere er formålet, på basis af fremtidige forventninger til resultat før kapitalomkostninger og realrenten, at give et bud på den fremtidige gennemsnitlige ligevægtspris for landbrugsjord.

Det skal understreges, at det er en gennemsnitlig jordpris der beregnes på grundlag af et gennemsnitligt resultat før kapitalomkostninger.

Figur 1.	Købesum pr. ha jord inkl. driftsbygninger og antal handler (fri handel). Data er til og med 2. kvartal 2008. Data bygger på salgsprisen fordelt på antal hektar. Data efter den lodrette stiplede linie er en prognose for 2009-13. Billede nr. 1638.

Metode og forudsætninger

Analysen bygger på en ligevægtspris som består af det enkelte års realrenteudgift for køb af jord sammenlignet med det enkelte års resultat før kapitalomkostninger i marken pr. ha. Det vil sige, den gennemsnitlige hektarpris og den reale rente det pågældende år er sammenlignet med det gennemsnitlige resultat før kapitalomkostninger pr. ha det pågældende år.

Der anvendes en realrente, idet det forudsættes at jordens værdi er prisfast set over tid.

Renteudgift

Den reale rentesats er estimeret ud fra følgende princip:

r = ½ × obligationsrente (2-årig statsobligation) + ½ × cibor (3 måneder) + marginaltillæg ÷ inflation

Marginaltillæg = 1 procentpoint for fastforrentede lån; 0,4 procentpoint for rentetilpasningslån

Resultat før kapitalomkostninger

Resultat før kapitalomkostninger for markdriften er beregnet ud fra det gennemsnitlige dækningsbidrag for konventionelle heltidsbedrifter med korn i 2004, beregnet af Fødevareøkonomisk Institut [1]. Det medfører, at der er brugt det gennemsnitlige EU-tilskud pr. ha i 2004 og de gennemsnitlige faste omkostninger fra 2004. Disse er ikke korrigeret mellem årene, da det antages at EU-tilskuddet forbliver konstant og at prisstigningen på faste udgifter opvejes af stigende produktivitet.

Grunden til at der er anvendt resultat før kapitalomkostninger fra Fødevareøkonomisk Institut, er at der er behov for gennemsnitsbetragtninger for hele landet på tværs af jordtyper og andre forhold.

Indtægter i form af salg af afgrøder det enkelte år, er beregnet som kapitelstaksten for byg og hvede multipliceret med det gennemsnitlige udbytte for kornsorter.

Andre variable udgifter og indtægter varierer prismæssigt i forhold til 2004 niveauet. Det antages at mængder ikke ændres for disse faktorer.

Jordpris

Fremtidens ligevægtspris for landbrugsjord beregnes på grundlag af det forventede fremtidige resultat før kapitalomkostninger, samt på grundlag af den forventede reale effektive rente. Det antages, at disse størrelser skal modsvare hinanden så der er ligevægt. Dette betyder, under antagelse af at jorden stiger i takt med inflationen, at landmanden realt ikke taber penge på jordkøbet.

Den reale effektive rente er afhængig af renteniveauet, svineproducentens evne til at forhandle en lav rente samt inflationsraten. Resultat før kapitalomkostninger er især afhængigt af produktprisen og høstresultatet.

Tabel 1 viser forventningerne til 2008 og efterfølgende år.

I figur 2 ses udviklingen i resultat før kapitalomkostninger og realrenteudgiften pr. ha. Det ses at der flere år har været en højere real renteudgift end resultat før kapitalomkostninger. Det kan skyldes at jordprisen fremkommer som ejendomspris inkl. bygninger, delt med antal hektar. Statistikker over de rene jordpriser findes desværre ikke [2].

Det er på trods af stigende jordpris værd at bemærke, at realrenteudgiften faktisk har været svagt faldende over tid, og den har kun været lidt højere end resultat før kapitalomkostninger. Der er således en klar tendens til at jordprisen hænger sammen med realrenten og resultat før kapitalomkostninger, også indenfor de sidste par år, hvor der har været markante ændringer i begge faktorer.

Ud fra forventninger til resultat før kapitalomkostninger i tabel 1, kan den forventede ligevægtspris på landbrugsjord beregnes, under de givne betingelser. Følgende formel bruges ved beregning af ligevægtsprisen:

Jordpris = Resultat før kapitalomk./ realrenten

For at anskueliggøre princippet angives to eksempler, med resultat før kapitalomkostninger på henholdsvis 2000 kr./ha og 5000 kr./ha, og en realrente på 2,26 pct.

Jordpris = 2000/0,0226 => Jordpris =   88.496 kr./ha
Jordpris = 5000/0,0226 => Jordpris = 221.239 kr./ha

Tabel 2 viser resultatet af beregningen, og tabel 3 og 4 viser følsomheden overfor henholdsvis kornprisen og realrenten.

Det er realrenten der mere end noget andet afgør hvad ligevægtspris på jord bør være, og det anses for realistisk at realrenten igen kommer ned på 2,26 pct. Dermed bliver den gennemsnitlige ligevægtspris på jord 175.000 kr. Denne ligevægtspris svarer til prisniveauet i 2005/06.

For at vise hvor følsom jordprisen er overfor realrenten og kornprisen, er der i tabel 3 og 4 lavet nogle følsomhedsberegninger. En ændring af kornprisen på + 10 pct. medfører en ændring i ligevægtsprisen på 35.000 kr. pr. ha.

En ændring i realrenten på 2,26 + 10 pct. medfører en ændring i ligevægtsprisen på 15.000 kr. pr. ha. Det er således åbenlyst, at realrenten har meget stor betydning for, hvad ligevægtsprisen på landbrugsjord bliver.

Den fremtidige jordpris bør ikke vurderes på basis af den nuværende situation med en høj realrente og lav kornpris. Når den igangværende finanskrise er faldet til ro, forventes det at de normale nationaløkonomiske og fundamentale mekanismer igen begynder at virke. På den baggrund forventes det at realrenten bliver ”normaliseret” og kornprisen igen vil komme under indflydelse af energipriserne. Indtil videre er det stadig målsætningen i USA og Europa, at en stigende andel af kornet skal anvendes til bioethanol.

Det er vigtigt at holde for øje, at beregningerne bygger på gennemsnitsbetragtninger. Det vil sige at der for den enkelte svineproducent skal tages højde for individuelle forhold såsom jordens beskaffenhed, jordens beliggenhed, dækningsbidraget, renteforhold m.m. For den enkelte landmand kan ligevægtsprisen beregnes ud fra formlen for ligevægtsprisen angivet i forrige afsnit.

For at belyse den historiske effekt af henholdsvis jordtype og dyretæthed er der analyseret for sammenhæng mellem hektarpris og jordtype samt dyretæthed. Analysen er foretaget på kommuneniveau for 2007. Der blev fundet en statistisk sikker sammenhæng mellem gennemsnitlig jordtype i en kommune og jordprisen i en kommune. Der blev ikke fundet en sammenhæng mellem dyretæthed og jordprisen. I figur 3 kan sammenhængen mellem henholdsvis dyretæthed kontra jordpris, samt jordtype kontra jordpris ses.

På baggrund af dette må det ved en prisfastsættelse anbefales, at jordens afkastningsgrad bruges som retningslinie for den ”rette” pris i højere grad end dyretætheden. Med andre ord anbefales det, at den ”rette” pris fastsættes ud fra formlen tidligere nævnt: Jordpris = Resultat før kapitalomk./realrenten. Det resultat efter kapitalomkostninger som indsættes i formlen skal baseres på en individuel vurdering af jordens afkastningsgrad.

Hvis gyllens værdi inddrages som en parameter ved vurdering af jordkøb, kan der gives en højere pris. Gødningsværdien beløber sig med de nuværende gødningspriser til 1.335 kr. pr. ha efter der er taget højde for udbringningsomkostninger m.m. (ved prisniveau: N: 10 kr./kg; P: 20 kr./kg; K: 11 kr./kg) [3]. Dette vil med en realrente på 2,26 pct. medføre at ligevægtsprisen øges med 60.000 kr. pr. ha. Denne betragtning gælder dog kun hvis gødningsværdien i gyllen ikke kan afsættes til anden side.

Beregningsmetoden i denne analyse undlader de likviditetsmæssige forhold. Der tages udgangspunkt i reale renteudgifter, og afdrag på lån medtages ikke. Det vil sige, at selvom jordkøbet realt set hænger sammen, er der ikke nødvendigvis likviditetsmæssig sammenhæng i købet. Det er derfor vigtigt, at den øvrige drift producerer et likviditetsmæssigt overskud. Endvidere er det vigtigt at bemærke, at jordprisen fundamentalt set følger inflationen, men kun over tid. Der kan således godt være år hvor denne prisudvikling falder anderledes ud.

For at få et overblik over konsekvenserne af et eventuelt fald i jordpriser er der i figur 4 angivet egenkapitalen pr. ejet ha i 2007, som et gennemsnit mellem et antal landbrug. Landbrugene er opdelt efter etableringsår og kun landbrug med over 50 ha ejet jord er medtaget i opgørelsen. Tallene er fra Landscentrets regnskabsdatabase. Der er i figuren ikke taget hensyn til udskudt skat, så den reelle ejenkapital vil være mindre end vist i figuren. 

Det ses ud fra figur 4, at langt de fleste landbrug har en egenkapital på over 100.000 kr. pr. ha. Det vil sige, at disse landbrug kan tåle et fald i vurderingen af deres landbrugsjord på 100.000 kr. pr. ha før korrektion for udskudt skat.  Kun landbrug etableret fra 2005 og fremefter har en egenkapital på under 50.000 kr. pr. ha. Det er derfor vigtigt at fremhæve, at det kun er et fåtal af landbrugene der kan komme i vanskeligheder som følge af et fald i jordpriserne. Dog kan der naturligvis være andre årsager til finansielle problemer. Hvorvidt landbrug etableret efter 2004 kan komme i vanskeligheder afhænger af, hvilken vurdering der er benyttet til værdifastsættelse af jorden, hvorfor grafen ikke kan benyttes direkte til at afgøre, hvor meget jordpriserne må falde, men mere som et fingerpeg.

Ydermere er det ikke nødvendigvis et problem med en negativ egenkapital, da positive driftsresultater som hovedregel vil medføre fortsat produktion. Der kan dog opstå problemer for dem der af forskellige årsager, fx uforventet tab på andre aktiviteter, skilsmisse, dødsfald mv., er tvunget til at sælge deres ejendom.

Opnås der et renteniveau, som det gennemsnitligt har været i årene fra 1999, hvor F1 lånene blev indført, til 2007 vil det medføre en ligevægtsjordpris, som den var i årene 2005/06 - omkring 175.000 kr. Ud fra de anvendte forudsætninger er der således kun tale om en mindre korrektion i nedadgående retning førend jordprisen ikke er højere end der realt er basis for.

Den lokale jordpris kan variere meget i forhold til ligevægtsprisen på jord, og afhænger af mulighederne for disponering af gyllen, jordens beskaffenhed, husdyrtætheden i området og deres jordbehov og ikke mindst finansieringsmulighederne for den enkelte. Det anbefales, at der fastsættes en individuel pris for det enkelte køb/salg, som hovedsageligt baseres på jordens afkastpotentiale ved hjælp af formlen angivet i resultatafsnittet.

Betydningen af at jordprisen falder til niveauet 2005/06 er for de fleste landbrug mindre, da egenkapitalen overstiger et eventuelt fald. Hovedsageligt for landbrug etableret i 2005 eller senere kan en faldende jordpris få betydning, afhængig af det enkelte landbrugs værdisætning af jorden, samt evne til at producere positivt driftsresultat.